Changer ses fenêtres en SCI ou comme bailleur : déduction fiscale 2026

Pour un propriétaire bailleur ou une SCI, le remplacement de fenêtres a une dimension financière trop souvent ignorée : les travaux sont déductibles des revenus fonciers à 100 % au régime réel. Cumulé à MaPrimeRénov’, à la prime CEE et à la TVA 5,5 %, on arrive régulièrement à un financement réel de 40 à 70 % la première année — sans compter la valorisation du bien et la baisse durable du DPE.

Ce guide reprend les règles applicables en mai 2026, citées au BOFiP et dans la loi de finances 2025. Il ne se substitue pas à un conseil fiscal personnalisé — votre expert-comptable reste votre meilleur allié pour valider votre cas.

Pourquoi le remplacement de fenêtres est-il déductible ?

L’administration fiscale classe les travaux dans un bien locatif en trois familles :

1. Travaux d’entretien et de réparation (peinture, joints, chaudière qui lâche) — déductibles à 100 % au régime réel.
2. Travaux d’amélioration — apportent un confort ou un équipement nouveau sans modifier la consistance du bien. Déductibles à 100 % aussi.
3. Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement — non déductibles directement.

Le remplacement d’un simple vitrage par un double vitrage faiblement émissif est explicitement cité comme travail d’amélioration au BOI-RFPI-BASE-20-30-10. La fourniture et la pose de la fenêtre, y compris la TVA, entrent donc intégralement dans les charges déductibles l’année du paiement.

Régime réel ou micro-foncier : la bascule à ne pas rater

Au-dessous de 15 000 € de revenus fonciers bruts par an, vous êtes par défaut en micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 %, déclaration ultra-simple (case 4BE), mais aucune charge réelle déductible. Si vous prévoyez de gros travaux, ce régime devient pénalisant.

L’option pour le régime réel s’exerce sur trois ans non révocables. C’est un engagement, mais l’année où vous changez vos fenêtres, l’économie d’impôt couvre largement la complexité administrative supplémentaire.

Règle simple : si le coût des travaux + intérêts d’emprunt + autres charges dépasse 30 % de votre loyer brut annuel, basculer en régime réel est rentable.

Le déficit foncier : le mécanisme à comprendre absolument

Le déficit foncier survient quand vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers de l’année. Concrètement, sur un projet fenêtres significatif, c’est presque toujours le cas.

Le cas général : 10 700 €/an

Le déficit lié aux travaux est imputable sur votre revenu global (salaires, pensions, etc.) à hauteur de 10 700 € par an. Au-delà, ou pour la part liée aux intérêts d’emprunt, le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Si vous êtes dans la tranche marginale 30 %, un déficit de 10 700 € imputé sur le revenu global vous fait économiser environ 3 210 € d’impôt sur le revenu, plus la baisse des prélèvements sociaux.

Le doublement à 21 400 €/an pour les passoires thermiques

C’est le levier le plus important de 2023-2026. La loi de finances 2023 a doublé le plafond pour les travaux énergétiques permettant de sortir d’une classe DPE E, F ou G vers A, B, C ou D :

• Plafond porté de 10 700 € à 21 400 €/an
• Conditions : devis et facture entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2026 (mesure prolongée par la loi de finances 2025)
• Deux DPE à fournir : avant et après les travaux
• Logement loué nu à usage de résidence principale, engagement de location pendant 3 ans à compter de l’imputation

Pour un investisseur dans la tranche 30 %, c’est 6 420 € d’économie d’impôt sur le revenu au lieu de 3 210 € — sur la seule part imputable sur le revenu global.

SCI à l’IR ou à l’IS : ce qui change pour les travaux

SCI à l’IR (transparence fiscale) — c’est le cas par défaut, et celui de la plupart des SCI familiales. Les associés déclarent les revenus fonciers au prorata de leurs parts. Les règles sont identiques à celles d’un bailleur en direct : régime micro ou réel, déduction des travaux, accès au déficit foncier (10 700 / 21 400 €).

SCI à l’IS (sur option, irrévocable) — la SCI est imposée comme une société. Les travaux suivent les règles comptables : les travaux d’amélioration importants peuvent être immobilisés et amortis sur la durée d’usage (souvent 15-20 ans pour des fenêtres). Pas de mécanisme de déficit foncier. Cette option est rarement pertinente pour les SCI familiales, mais peut faire sens pour les SCI patrimoniales à fort effet de levier.

Si vous ne savez pas dans lequel des deux régimes votre SCI se trouve, regardez votre dernière déclaration. À l’IR, vous remplissez le formulaire 2072-S et chaque associé reporte sa quote-part en 2044. À l’IS, vous remplissez le formulaire 2065.

Le cumul aides + déduction fiscale, sans mauvaise surprise

MaPrimeRénov’, les primes CEE et les éco-PTZ ne sont pas imposables. Mais — c’est la règle de cohérence — la subvention reçue vient en déduction des charges déductibles. Vous déduisez donc le coût net des travaux, pas le brut.

Facture TTC :                10 000 €
− MaPrimeRénov' reçue :       − 1 000 €
− Prime CEE reçue :             − 400 €
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Coût déductible des revenus fonciers : 8 600 €

Vous cumulez donc bien la subvention publique et l’économie d’impôt sur les 8 600 € restant à votre charge. C’est exactement la logique d’une fiscalité incitative.

Le 4e levier souvent ignoré : l’exonération de taxe foncière (TFPB)

En plus de MaPrimeRénov’, des CEE, de la TVA 5,5 % et de la déduction des travaux des revenus fonciers, il existe un quatrième levier financier, trop souvent oublié par les bailleurs : l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) après travaux d’amélioration énergétique.

Le principe : l’article 1383-0 B du Code général des impôts permet à chaque commune de voter une exonération partielle (50 %) ou totale (100 %) de la TFPB pendant 3 ans (durée maximale légale), sous condition d’un montant minimum de travaux d’économie d’énergie éligibles (10 000 € sur un an ou 15 000 € sur trois ans). La majorité des grandes villes l’ont activée — Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse, etc.

Le cumul : cette exonération est parfaitement cumulable avec tout le reste — MaPrimeRénov’, CEE, TVA 5,5 %, déduction des revenus fonciers, déficit foncier, Éco-PTZ. C’est un dispositif additif.

L’impact concret chiffré dépend de votre commune et de la valeur locative cadastrale de votre bien. Voici des estimations moyennes 2024-2025 en Île-de-France :

Profil	TFPB annuelle	50 % × 3 ans	100 % × 3 ans
T2 Paris	600 – 900 €	900 – 1 350 €	1 800 – 2 700 €
T3 Paris	900 – 1 500 €	1 350 – 2 250 €	2 700 – 4 500 €
T4 Paris	1 300 – 2 100 €	1 950 – 3 150 €	3 900 – 6 300 €
T3 petite couronne (92/93/94)	1 100 – 1 800 €	1 650 – 2 700 €	3 300 – 5 400 €
T3 grande couronne (77/78/91/95)	1 400 – 2 200 €	2 100 – 3 300 €	4 200 – 6 600 €
Maison de ville IDF (5 pièces)	1 800 – 3 200 €	2 700 – 4 800 €	5 400 – 9 600 €

Sources indicatives : observatoire UNPI des taxes foncières 2024 + DGFiP. Toutes les communes ne votent pas la mesure ni le même taux (50 % ou 100 %) — vérifiez en mairie ou auprès du centre des impôts fonciers de votre secteur.

Sur les 3 ans d’exonération, ce levier peut représenter à lui seul 15 à 30 % du coût d’un chantier fenêtres, suivant le profil et la commune.

La démarche : déclaration à déposer dans les 90 jours suivant la fin des travaux auprès du centre des impôts fonciers (formulaire spécifique, factures à joindre, attestation RGE du poseur).

👉 Pour activer cette exonération étape par étape : La taxe foncière 2026 — l’exonération après travaux existe bien

Exemple concret : SCI familiale, T3 parisien classé F

Le scénario. SCI familiale à l’IR, 2 associés à parts égales. Un T3 à Paris loué nu, classé DPE F, revenus fonciers de la SCI : 14 400 €/an (1 200 €/mois). Charges courantes (taxe foncière, gestion, intérêts) : 3 000 €/an. Les associés sont chacun dans la tranche marginale 30 %.

Travaux fenêtres : 9 500 € TTC pour 6 fenêtres Schüco Corona 70 (TVA 5,5 %), Uw jusqu’à 1,3 W/m²K, Ug 1,1, vitrage 4/20/4 argon. Aides reçues : MaPrimeRénov’ profil intermédiaire (240 €) + CEE (180 €). Le DPE passe de F à D.

Le calcul fiscal.

Élément	Montant
Revenus fonciers bruts	+ 14 400 €
Charges courantes déductibles	− 3 000 €
Travaux fenêtres déductibles (9 500 − 240 − 180)	− 9 080 €
Revenu foncier imposable	+ 2 320 €

Sans les travaux, le revenu foncier imposable aurait été de 11 400 € → impôt + prélèvements sociaux ≈ 5 286 €. Avec les travaux, le revenu foncier imposable tombe à 2 320 € → impôt + prélèvements sociaux ≈ 1 076 €.

Économie d’impôt année 1 : ≈ 4 210 €. Cumulée aux 420 € de MaPrimeRénov’ + CEE, le coût net après l’année 1 passe de 9 500 € à environ 4 870 € — soit 48 % de financement dès la première année.

Et avec l’exonération TFPB sur 3 ans, le coût devient marginal

Hypothèse : Paris vote l’exonération à 100 % pendant 3 ans (article 1383-0 B du CGI). Taxe foncière du T3 : 1 200 €/an, soit 3 600 € économisés sur 3 ans.

Étape	Mouvement	Coût net cumulé
Année 1 — Coût travaux	+ 9 500 €	9 500 €
Année 1 — MaPrimeRénov’ + CEE	− 420 €	9 080 €
Année 1 — Économie d’impôt déduction RF	− 4 210 €	4 870 €
Année 1 — Exonération TFPB	− 1 200 €	3 670 €
Année 2 — Exonération TFPB	− 1 200 €	2 470 €
Année 3 — Exonération TFPB	− 1 200 €	≈ 1 270 €

Après 3 ans, le coût net cumulé est d’environ 1 270 €, soit 87 % de financement par les aides et la fiscalité. Et l’opération n’est pas terminée — viennent ensuite trois effets durables qui font basculer le bilan en territoire positif :

• Vacance locative réduite : un T3 passé de DPE F à D évite l’interdiction de location qui s’appliquera aux F en 2028. Économie typique sur 5 ans : 1 à 2 mois de loyer évités, soit 1 200 à 2 400 €.
• Valorisation patrimoniale : un saut de 2 classes DPE valorise un T3 parisien de 3 à 7 % à la revente (étude DINAMIC / Notaires de France 2024) — 15 000 à 35 000 € sur un bien à 500 000 €.
• Argument commercial : économies de chauffage côté locataire = bail sécurisé, possibilité de tenir le loyer dans la durée.

Bilan à 5 ans, en intégrant la valorisation : l’opération devient nettement positive. Le propriétaire bailleur ou la SCI en sortent gagnants.

Les pièces justificatives à conserver 6 ans

Le délai de reprise de l’administration fiscale sur les revenus fonciers est de 3 ans + années suivantes au cas par cas (en pratique, conservez tout 6 ans). Vous aurez besoin de :

• Devis signé par les deux parties, daté
• Facture détaillée mentionnant séparément le matériel et la main d’œuvre, avec la TVA 5,5 % appliquée
• Preuve de paiement (relevé bancaire, ordre de virement, copie chèque)
• Attestation RGE QualiBat du poseur (Verre d’Or : qualification 3511, n° E-E122986)
• Notice technique du produit mentionnant Uw, Ug, Sw
• Deux DPE (avant / après) si vous activez le doublement du déficit foncier
• Attestation MaPrimeRénov’ et notification CEE
• Bail en cours et copie du contrat de location

Pour aller plus loin

Cet article est une introduction. Pour creuser, nous avons publié une page de référence plus structurée, avec FAQ, tableau comparatif des régimes et exemple chiffré pas à pas :

👉 Fiscalité des travaux de fenêtres pour bailleurs et SCI

Côté aides, la page MaPrimeRénov’ fenêtres 2026 reste la référence pour valider votre éligibilité :

👉 MaPrimeRénov’ fenêtres 2026

Sources officielles

• BOFiP — BOI-RFPI-BASE-20-30-10 : qualification fiscale des travaux dans les biens locatifs
• Loi de finances 2023 — article 24 : doublement du déficit foncier pour passoires thermiques
• Loi de finances 2025 : prolongation de la mesure jusqu’au 31 décembre 2026
• service-public.fr : régimes d’imposition des revenus fonciers
• maprimerenov.gouv.fr : barèmes MaPrimeRénov’ fenêtres 2026

⚠️ Information indicative. Ce guide synthétise les règles applicables au 1er mai 2026. La fiscalité évolue chaque année avec les lois de finances. Validez votre situation avec votre expert-comptable avant de prendre des décisions. Verre d’Or accompagne le côté technique et administratif (devis, attestations, DPE) mais ne se substitue pas à un conseil fiscal personnalisé.