Bailleurs · SCI · Régime réel

Fiscalité des travaux de fenêtres pour bailleurs et SCI

Quand un propriétaire bailleur ou une SCI change ses fenêtres, l'opération a une double dimension financière : les aides classiques (MaPrimeRénov', CEE, TVA 5,5 %) et la déduction du coût des travaux du revenu foncier imposable. Bien combinés, ces deux leviers peuvent couvrir 40 à 70 % du coût total selon la situation. Voici comment.

Principe

Travaux d'amélioration, la bonne qualification fiscale

L'administration fiscale distingue trois catégories de travaux dans un bien locatif :

1. Travaux d'entretien et de réparation

Maintien du bien dans son état (peinture, réparation chaudière, joints…). Déductibles à 100 % des revenus fonciers au régime réel.

2. Travaux d'amélioration

Apportent un nouveau confort ou élément (double vitrage, isolation, chauffage performant…) sans modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. Déductibles à 100 % des revenus fonciers. Le remplacement de fenêtres entre dans cette catégorie.

3. Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement

Modifient la structure ou la surface (surélévation, extension…). NON déductibles directement, mais entrent dans la base d'amortissement (Pinel, Denormandie, etc.).

Référence : BOI-RFPI-BASE-20-30-10. Pour les fenêtres, le changement d'un simple vitrage par un double vitrage est explicitement cité comme travail d'amélioration.

Régime fiscal

Micro-foncier ou régime réel : lequel est le bon ?

Micro-foncier

Régime automatique si revenus fonciers bruts < 15 000 €/an

  • ✅ Abattement forfaitaire de 30 %
  • ✅ Déclaration simple (case 4BE)
  • ❌ Aucune charge réelle déductible — y compris les travaux
  • ⚠️ Inadapté si vous engagez plus de 30 % de votre loyer en charges réelles

Régime réel

Obligatoire au-delà de 15 000 €/an, optionnel en dessous (option 3 ans non révocables)

  • ✅ Toutes les charges réelles déductibles : travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion
  • ✅ Mécanisme du déficit foncier accessible (10 700 € ou 21 400 €)
  • ✅ Pertinent dès qu'on prévoit des travaux d'amélioration
  • ❌ Déclaration plus complexe (formulaire 2044)

En pratique : si vous envisagez de changer vos fenêtres et que vous êtes au micro-foncier, l'option pour le régime réel est presque toujours rentable l'année des travaux et les deux années suivantes (durée d'engagement).

SCI

SCI à l'IR ou à l'IS : quel régime, quels travaux déductibles ?

SCI à l'impôt sur le revenu (IR)

Régime par défaut. Transparence fiscale : les associés déclarent les revenus fonciers au prorata de leurs parts.

  • ✅ Travaux déductibles immédiatement comme un bailleur en direct
  • ✅ Mécanisme du déficit foncier accessible (10 700 € / 21 400 €)
  • ✅ Choix possible micro-foncier ou régime réel selon les revenus
  • ✅ Cas le plus fréquent en SCI familiale

SCI à l'impôt sur les sociétés (IS)

Sur option (irrévocable). La SCI est imposée comme une société, distribution sous forme de dividendes.

  • 📊 Travaux de réparation/entretien : charge déductible immédiatement
  • 📊 Travaux d'amélioration importants : peuvent être immobilisés et amortis (durée d'usage)
  • ❌ Pas de déficit foncier (mécanisme spécifique IR uniquement)
  • ⚠️ Comptabilité commerciale obligatoire, expert-comptable conseillé

Pour la plupart des SCI familiales à l'IR, les travaux de fenêtres sont déductibles à 100 % au régime réel, comme pour un bailleur en direct. Les règles sont identiques.

Mécanisme central

Le déficit foncier : 10 700 € ou 21 400 € en cas de passoire thermique

Le déficit foncier survient quand vos charges déductibles (travaux + autres) dépassent vos revenus fonciers de l'année. C'est l'outil fiscal le plus puissant à votre disposition lors d'un gros chantier.

Cas général

10 700 €/an

Le déficit foncier est imputable sur votre revenu global (salaires, pensions, etc.) à hauteur de 10 700 €/an. Au-delà, ou pour la part liée aux intérêts d'emprunt, le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Doublement 2023-2026

21 400 €/an

Pour les travaux énergétiques permettant à un logement de sortir de la classe DPE E, F ou G vers A, B, C ou D, le plafond est doublé à 21 400 €/an. Mesure instaurée par la loi de finances 2023, prolongée par la loi de finances 2025 jusqu'au 31 décembre 2026. DPE avant/après obligatoire.

Conditions du doublement

  • Devis et facture payée entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2026
  • Travaux permettant au moins deux classes de gain DPE (E, F ou G → A, B, C ou D)
  • Deux DPE à fournir : avant les travaux et après les travaux
  • Logement loué nu à usage de résidence principale
  • Engagement de location nue pendant 3 ans à compter de l'imputation du déficit

Source : article 24 de la loi de finances 2023, modifié par la loi de finances 2025.

Cumul aides

MaPrimeRénov' + déduction fiscale : comment ça se combine

Bonne nouvelle : la subvention MaPrimeRénov' n'est pas imposable et reste cumulable avec la déduction fiscale. La règle est simplement comptable :

Montant facture TTC payée 10 000 €
− MaPrimeRénov' reçue − 1 000 €
− Prime CEE reçue − 400 €
= Reste à charge déductible des revenus fonciers 8 600 €

Les aides versées par des organismes publics (MaPrimeRénov', CEE) ne sont jamais imposables, mais elles viennent diminuer la base déductible. Vous cumulez donc bien la subvention et l'économie d'impôt sur la part restant à votre charge. C'est exactement ce qu'on attend d'une fiscalité incitative.

3e levier souvent oublié

L'exonération de taxe foncière (TFPB) après travaux énergétiques

En plus de MaPrimeRénov', des CEE, de la TVA 5,5 % et de la déduction des travaux des revenus fonciers, il existe un quatrième levier financier trop souvent ignoré : l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) votée localement par votre commune après des travaux d'amélioration énergétique.

Comment ça marche

  • Base légale : article 1383-0 B du Code général des impôts
  • Décision communale : chaque commune vote (ou non) cette exonération. La majorité des grandes villes l'ont activée (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, etc.)
  • Durée maximale légale : 3 ans, à compter de l'année qui suit le paiement total des travaux. Taux voté par la commune : 50 % ou 100 %
  • Condition : montant minimum de travaux d'économie d'énergie éligibles (10 000 € sur un an ou 15 000 € sur trois ans)
  • Démarche : déclaration à déposer dans les 90 jours suivant la fin des travaux, auprès du centre des impôts fonciers

Cumul avec les autres dispositifs : ✅ Oui, tous cumulables

L'exonération TFPB se cumule sans aucune restriction avec :

  • ✅ MaPrimeRénov' (subvention non imposable)
  • ✅ Prime CEE (Coup de pouce isolation)
  • ✅ TVA réduite à 5,5 %
  • ✅ Déduction des travaux des revenus fonciers (régime réel)
  • ✅ Déficit foncier (10 700 € ou 21 400 € passoire thermique)
  • ✅ Éco-PTZ

Combien ça représente concrètement ?

Le montant économisé dépend de votre commune (taux voté : 50 % ou 100 %) et de la taxe foncière de votre bien. Voici des estimations moyennes 2024-2025 pour l'Île-de-France en cas d'exonération à 100 % pendant 3 ans (durée maximale légale) :

Profil
TFPB annuelle (moy.)
50 % × 3 ans
100 % × 3 ans
T2 à Paris
≈ 600 — 900 €
900 — 1 350 €
1 800 — 2 700 €
T3 à Paris
≈ 900 — 1 500 €
1 350 — 2 250 €
2 700 — 4 500 €
T4 à Paris
≈ 1 300 — 2 100 €
1 950 — 3 150 €
3 900 — 6 300 €
T3 petite couronne (92/93/94)
≈ 1 100 — 1 800 €
1 650 — 2 700 €
3 300 — 5 400 €
T3 grande couronne (77/78/91/95)
≈ 1 400 — 2 200 €
2 100 — 3 300 €
4 200 — 6 600 €
Maison de ville IDF (5 pièces)
≈ 1 800 — 3 200 €
2 700 — 4 800 €
5 400 — 9 600 €

Sources : rapport annuel de l'Observatoire des taxes foncières (UNPI 2024) + DGFiP — données indicatives. Durée maximale légale : 3 ans (article 1383-0 B du CGI). Taux d'exonération voté par la commune : 50 % ou 100 %. Toutes les communes ne votent pas l'exonération ni le même taux — vérifiez en mairie ou auprès du centre des impôts fonciers.

Le cumul total : viser 50 % de financement

Sur un chantier fenêtres typique en SCI parisienne (T3, 6 fenêtres, ~9 500 € TTC), la combinaison MaPrimeRénov' + CEE + TVA 5,5 % + déduction des revenus fonciers + déficit foncier doublé + exonération TFPB permet régulièrement de financer 45 à 60 % du coût total sur les 3 premières années. C'est l'arithmétique combinée des aides subventions et fiscales qui rend l'opération rentable, bien avant la valorisation patrimoniale du bien.

Comment activer l'exonération TFPB →
Cas pratique

Exemple chiffré : SCI familiale, 6 fenêtres dans un T3 classé F → D

Le scénario

  • SCI familiale à l'IR, 2 associés à parts égales
  • Logement T3 loué nu à Paris, classé DPE F
  • Revenus fonciers SCI : 14 400 €/an (1 200 €/mois)
  • Charges déductibles courantes : 3 000 €/an (taxe foncière, gestion, intérêts)
  • Travaux fenêtres TTC : 9 500 € (6 fenêtres Schüco Corona 70, TVA 5,5 %)
  • MaPrimeRénov' reçue (profil intermédiaire) : 240 €
  • Prime CEE : 180 €
  • DPE après travaux : D → éligible doublement déficit foncier
  • Taux marginal d'imposition (TMI) de chaque associé : 30 %

Année 1 — calcul de l'impôt sur les revenus fonciers

Revenus fonciers bruts+ 14 400 €
Charges courantes déductibles− 3 000 €
Travaux fenêtres déductibles (9 500 − 240 − 180)− 9 080 €
Revenu foncier imposable2 320 €

Sans les travaux : revenu foncier imposable = 11 400 €. Impôt + prélèvements sociaux ≈ 5 286 €.

Avec les travaux : revenu foncier imposable = 2 320 €. Impôt + prélèvements sociaux ≈ 1 076 €.

Économie d'impôt année 1 : ≈ 4 210 €.
Cumulée à MaPrimeRénov' + CEE (420 €), le coût net après l'année 1 passe de 9 500 € à environ 4 870 €.

Bilan cumulé sur 3 ans, en intégrant l'exonération TFPB

Hypothèse : la mairie de Paris a voté l'exonération à 100 % pendant 3 ans (article 1383-0 B du CGI). Taxe foncière du T3 : 1 200 €/an, soit 3 600 € économisés sur 3 ans.

Année 1
Coût travaux 9 500 €
− MaPrimeRénov' 240 €
− CEE 180 €
− Économie d'impôt déduction RF 4 210 €
− Exonération TFPB 1 200 €
Sous-total année 1 : 3 670 € à charge
Année 2
− Exonération TFPB 1 200 €
Sous-total cumulé : 2 470 € à charge
Année 3
− Exonération TFPB 1 200 €
Coût net cumulé après 3 ans : ≈ 1 270 €

Et à 5 ans, l'opération devient gagnante

Le coût net de 1 270 € après 3 ans représente 13 % du coût initial — soit 87 % de financement par les aides et la fiscalité. Et ce n'est pas tout :

  • Vacance locative réduite : un T3 passé de DPE F à D se reloue plus vite et à un loyer maintenu (vs interdiction location F en 2028 sans travaux). Économie typique : 1 à 2 mois de loyer évités sur 5 ans, soit 1 200 à 2 400 € supplémentaires.
  • Valorisation patrimoniale : un saut de 2 classes DPE valorise un T3 parisien de 3 à 7 % à la revente (étude DINAMIC / Notaires de France 2024), soit 15 000 à 35 000 € sur un bien à 500 000 €.
  • Économies sur le chauffage du locataire — un avantage commercial qui sécurise le bail et permet de tenir le loyer dans la durée.

Bilan global à 5 ans, en intégrant la valorisation : l'opération devient nettement positive. Le coût réel approche zéro avant même de considérer l'effet patrimonial — le propriétaire bailleur ou la SCI en sortent gagnants.

Calcul indicatif simplifié. Le résultat exact dépend de votre situation globale (autres revenus, TMI réel, prélèvements sociaux, montant exact de la TFPB votée par votre commune, etc.). Demandez une simulation à votre expert-comptable.

Pièces justificatives

Les documents à conserver 6 ans

En cas de contrôle, l'administration peut vous demander tous les justificatifs des charges déduites. Le délai de reprise est de 6 ans pour les revenus fonciers (3 ans + années suivantes au cas par cas). Conservez systématiquement :

  • Devis signé par les deux parties, daté
  • Facture détaillée mentionnant séparément le matériel et la main d'œuvre, avec la TVA appliquée (5,5 % pour rénovation énergétique éligible)
  • Preuve de paiement (relevé bancaire, ordre de virement, copie chèque)
  • Attestation RGE QualiBat du poseur — pour Verre d'Or : qualification 3511, n° E-E122986
  • Notice technique du produit avec Uw, Ug, Sw du vitrage
  • Deux DPE (avant et après travaux) si vous activez le doublement du déficit foncier
  • Attestation MaPrimeRénov' de versement et notification CEE
  • Bail en cours et copie du contrat de location
Questions fréquentes

FAQ fiscalité bailleurs / SCI

Le changement de fenêtres est-il déductible des revenus fonciers ?

Oui, à condition d'être au régime réel d'imposition (et non au micro-foncier). Le remplacement de fenêtres est qualifié de travail d'amélioration au sens fiscal (BOFiP-RFPI-BASE-20-30-10) : il améliore les conditions de confort ou d'isolation sans modifier la consistance ou l'usage du bien. Il est donc déductible des revenus fonciers à 100 % l'année de paiement.

Quelle est la différence entre micro-foncier et régime réel ?

Micro-foncier : régime automatique si vos revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % et ne pouvez PAS déduire vos travaux. Régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, optionnel en dessous. Vous déduisez toutes vos charges réelles : travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion. Si vous prévoyez des travaux importants, l'option pour le régime réel est presque toujours plus rentable — elle s'exerce sur trois ans non révocables.

Qu'est-ce que le déficit foncier et comment l'utiliser ?

Le déficit foncier est la situation où vos charges (travaux + autres) dépassent vos revenus fonciers de l'année. Le déficit lié aux travaux est imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an. Au-delà, ou pour la part liée aux intérêts d'emprunt, le report sur les revenus fonciers des 10 années suivantes est possible. Économie réelle : si vous êtes dans la tranche marginale 30 %, un déficit de 10 700 € vous fait économiser environ 3 210 € d'impôt sur le revenu (plus la baisse des prélèvements sociaux).

Le déficit foncier est-il doublé pour les passoires thermiques en 2026 ?

Oui, sous conditions strictes. La loi de finances 2023 a doublé le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global, de 10 700 € à 21 400 €, pour les travaux énergétiques permettant à un logement de passer d'une classe DPE E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Mesure initialement prévue pour les travaux payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, prolongée jusqu'au 31 décembre 2026 par la loi de finances 2025. Le devis et la facture doivent dater du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2026, et un DPE avant/après est requis.

Peut-on cumuler MaPrimeRénov' et la déduction des travaux des revenus fonciers ?

Oui, mais avec une règle de cohérence : la subvention MaPrimeRénov' (ou CEE, etc.) reçue n'est pas imposable, mais elle vient en déduction des charges déductibles. Concrètement, si vous payez 10 000 € de fenêtres et recevez 1 000 € de MaPrimeRénov', vous déduisez 9 000 € de vos revenus fonciers. Le cumul reste très avantageux : vous bénéficiez à la fois de la subvention et de l'économie d'impôt sur la part restant à votre charge.

La déduction fiscale est-elle cumulable avec l'exonération de taxe foncière ?

Oui, parfaitement. La majorité des communes françaises votent une exonération partielle (50 %) ou totale (100 %) de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 3 ans (durée maximale légale, article 1383-0 B du CGI) après des travaux d'amélioration énergétique éligibles. Cette exonération est cumulable avec MaPrimeRénov', les CEE, la TVA 5,5 % et la déduction des travaux des revenus fonciers. Sur un T3 parisien, l'exonération TFPB à 100 % représente en moyenne 2 700 à 4 500 € économisés sur 3 ans. Démarche à faire dans les 90 jours suivant la fin des travaux auprès du centre des impôts fonciers.

Quelle différence entre SCI à l'IR et SCI à l'IS pour les travaux de fenêtres ?

SCI à l'IR (transparence fiscale, la SCI ne paie pas d'impôt, ce sont les associés qui déclarent) : les travaux sont déductibles dans la déclaration des revenus fonciers de chaque associé, au prorata de ses parts. Régime de droit commun, simple, applicable au déficit foncier. SCI à l'IS (la SCI est imposée comme une société) : les travaux entrent dans la comptabilité de la société, distinction immobilisation (à amortir sur la durée d'usage) ou charge (déductible immédiatement) selon le BOFiP. Plus complexe, nécessite un expert-comptable. La plupart des SCI familiales sont à l'IR.

Faut-il garder une attestation particulière pour la déduction fiscale ?

Oui, conservez l'intégralité du dossier pendant 6 ans (durée du droit de reprise de l'administration) : devis signé, facture détaillée mentionnant le matériel et la main d'œuvre séparément, preuve de paiement, attestation RGE QualiBat du poseur (E-E122986 pour Verre d'Or), notice technique du produit (Uw, Ug, Sw), et, pour le doublement du déficit foncier, les deux DPE avant/après travaux.

Vous changez vos fenêtres en SCI ou comme bailleur ?

Notre équipe vous fournit l'intégralité des justificatifs nécessaires (attestation RGE, notice technique, facture détaillée) et accompagne le montage du dossier MaPrimeRénov'. Demandez un devis chiffré sous 24 h.

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⚠️ Ce guide ne se substitue pas à un conseil fiscal personnalisé. Les règles décrites s'appliquent à la situation française au 1er mai 2026 et peuvent évoluer. Validez avec votre expert-comptable avant toute décision.